「昔亡くなった祖父母名義のままの土地や実家があるけれど、名義変更しなくて大丈夫？」 「相続登記が義務化されたと聞いたけれど、いつまでに何をすればいいの？」
不動産（土地・建物）を相続した際の名義変更手続きである「相続登記」。これまでは義務ではなく期限もありませんでしたが、法改正により2024年4月1日から義務化されています。
ここで最も多くの方が誤解されているのが、「法律ができる前の過去の相続なら関係ないのでは？」という点です。 結論から言うと、法改正前に発生した過去の相続もすべて義務化の対象となります。過去に発生した相続についての猶予期限は、原則として「2027年3月31日」です。期限を過ぎて放置すると過料（ペナルティ）の対象となるおそれがあります。
この記事では、ウェブサイト「おおいた遺言相続サポートセンター」を運営する「リーガルゲート行政書士事務所」が、相続登記の義務化ルール、放置するリスク、大分県内で手続きを進める手順について分かりやすく解説します。
1. 相続登記の義務化とは？基本ルールと期限の整理
法改正による新しいルールのポイントは以下のとおりです。
| 相続が発生した時期 | 相続登記の期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以降の相続 | 相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内 |
| 2024年3月31日以前の過去の相続 | 2027年3月31日まで（または不動産の取得を知った日から3年以内のいずれか遅い日） |
「祖父が亡くなったのは20年前だから大丈夫」ということはありません。 すでに相続が発生していることや、不動産を相続したことを知っている場合、ご先祖様名義のままになっている大分県内の山林・田畑・空き家などは、2027年3月末までに登記を済ませる必要があります。
なお、2027年4月以降に初めて相続や不動産の存在を知った場合は、知った日から3年以内が期限となります。
2. 期限を過ぎて放置した場合の2大リスク
相続登記を行わずに放置し続けると、法的なペナルティだけでなく実務上も深刻なトラブルを招きます。
① 10万円以下の過料（ペナルティ）
正当な理由がないにもかかわらず期限内に相続登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される規定が設けられました。 法務局から催告を受けてもなお応じない場合、裁判所へ通知され、裁判所が過料を決定します。
② ねずみ算式に相続人が増え、手続きが難航する
過去の相続を長年放置していると、本来の相続人が亡くなり、その子どもや孫へと権利が枝分かれしていきます（数次相続）。 大分県内でも「面識のない甥・姪など、相続人が全国に十数人・数十人に膨れ上がって遺産分割協議書への押印がもらえない」というご相談が多く寄せられています。
💡 ポイント 相続人の数が増えれば増えるほど、戸籍の収集費用や郵送の手間、専門家の報酬も増えてしまいます。「気付いた今」が一番費用も手間も少なく済むタイミングです。
3. すぐに遺産分割がまとまらない時の「相続人申告登記」
「2027年3月末の期限は迫っているけれど、兄弟で不動産の分け方が決まらない…」という場合もあるかと思います。そのような時のために、新しく「相続人申告登記」という制度が用意されています。
- 制度の概要：法務局の登記官に対し、「登記名義人に相続が開始したこと」と「自分がその相続人であること」を申し出る制度です。
- メリット：申し出る人が相続人であることが分かる戸籍謄本などを提出するだけで、相続登記の義務を果たしたものとみなされ、過料の対象から外れます。登録免許税もかかりません。
ただし、これはあくまで「暫定的な手続き」であり、不動産の名義が正式に自分へ移るわけではありません。 また、相続人申告登記をした後に遺産分割が成立した場合は、遺産分割の日から3年以内に、その内容にもとづく相続登記を申請する義務があります。将来的に売却や解体、活用をするためにも、最終的には遺産分割協議をまとめて正式な相続登記を行う必要があります。
4. 大分県で相続登記を進めるための4ステップ
[ステップ1] 対象不動産の確認（所有不動産記録証明書・名寄帳・固定資産税納税通知書） 亡くなった方が所有していた不動産を漏れなく特定します。 2026年2月2日から、法務局で亡くなった方名義の不動産を全国分まとめて一覧にした「所有不動産記録証明書」を取得できるようになりました。あわせて、大分市役所や各市町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」を取得し、私道や未登記の建物なども確認します。
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[ステップ2] 戸籍謄本などの収集 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍・除籍・原戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、不動産を取得する人の住民票などを集めます。 2024年3月からは「戸籍の広域交付」により、本人・配偶者・直系の親族であれば、本籍地が他の市町村の戸籍も最寄りの市区町村窓口でまとめて請求できるようになりました。
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[ステップ3] 遺産分割協議書の作成・実印押印 誰がどの不動産を引き継ぐのかを相続人全員で話し合い、合意内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、全員が実印を押印して印鑑証明書を添付します。
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[ステップ4] 法務局へ登記申請 大分県内の不動産の登記申請は、**大分地方法務局（本局・大分市荷揚町）**が管轄しています。申請書と添付書類を提出し、登録免許税を納付して登記を完了させます（※登記申請手続きは提携司法書士が行います）。 なお、県内の各支局（中津・日田・宇佐など）では、主に登記事項証明書などの証明書の交付を取り扱っています。
5. 相続登記にかかる登録免許税と免税措置
相続登記の登録免許税は、原則として**不動産の固定資産税評価額の0.4%**です。 ただし、2027年3月31日までの間は、次のような免税措置があります。
- 数次相続の場合：相続登記をしないまま相続人が亡くなっていた場合に、その亡くなった方を名義人とするための相続登記は免税
- 少額の土地の場合：不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記は免税
何代も前から名義がそのままになっている土地や、評価額の低い山林・田畑の登記では、これらの免税措置を利用できる場合があります。
6. あわせて知っておきたい「住所変更登記」の義務化
2026年4月1日からは、不動産の所有者の住所や氏名が変わった場合に、変わった日から2年以内に変更登記をすることも義務化されました（正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料）。 相続登記を済ませた後も、引っ越しなどで住所が変わった際は手続きが必要になりますのでご注意ください。
大分での相続不動産・登記手続きのご相談は「おおいた遺言相続サポートセンター」へ
「ご先祖様の名義のままになっている山林や実家がある」 「何代も前の相続で、どこから手をつければいいか分からない」 「戸籍の収集や遺産分割協議書の作成をまとめて任せたい」
このようなお困りごとは、ぜひ「おおいた遺言相続サポートセンター」へご相談ください。 当センターでは、運営元である「リーガルゲート行政書士事務所」が複雑な戸籍謄本の追跡調査・収集から相続関係図・遺産分割協議書の作成までを担い、法務局への登記申請は連携する司法書士が担当するワンストップ体制を整えています。
2027年3月末の期限直前になると法務局や相談窓口が混み合うことが予想されます。お早めのご相談をおすすめいたします。
- ウェブサイト名：おおいた遺言相続サポートセンター
- 運営：リーガルゲート行政書士事務所
- 事務局所在地：大分県大分市千代町1丁目1番5号2階
- 電話番号：097-578-6702
- サイトURL：https://souzoku-oita.com/
この記事は公開日・更新日時点の法令や制度にもとづいて作成しています。制度は改正されることがありますので、最新の情報は関係機関でご確認いただくか、当センターにお問い合わせください。登記の申請は司法書士、相続税の具体的な計算や申告は税理士の業務です。
この記事の執筆・監修 センター事務局長・行政書士 井上勉 （リーガルゲート行政書士事務所） おおいた遺言相続サポートセンターの参加専門家として、大分県内の相続手続きや相続人調査・生前対策に関する情報を発信しています。
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